La promesa de compraventa es el contrato con el que un comprador y un vendedor se obligan a celebrar, más adelante, la compraventa definitiva de un inmueble. No transfiere la propiedad: fija por escrito el precio, las condiciones y el plazo en que esa venta se concretará. En Chile está regulada por el Art. 1554 del Código Civil, y su correcta redacción es lo que separa una operación segura de un conflicto judicial. En esta guía explicamos, con base legal, qué requisitos debe cumplir, qué ocurre si una parte no cumple y cómo se estructura un modelo válido.
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¿Qué es la promesa de compraventa y para qué sirve?
Es un contrato preliminar: genera una obligación de hacer —celebrar el contrato prometido— y no transfiere el dominio. Su utilidad práctica es concreta:
- Permite exigir el cumplimiento forzado o una indemnización si la otra parte se retracta.
- Reserva el inmueble y lo retira del mercado mientras dura la promesa.
- Da tiempo al comprador para gestionar el crédito hipotecario y realizar el estudio de títulos.
- Fija por escrito el precio y las condiciones, impidiendo que el vendedor cambie los términos.
Los 4 requisitos legales de la promesa (Art. 1554 del Código Civil)
El Art. 1554 del Código Civil establece que la promesa de celebrar un contrato solo produce obligación cuando concurren estos cuatro requisitos copulativos:
- Que conste por escrito. La promesa verbal no tiene valor legal.
- Que el contrato prometido no sea de los que las leyes declaran ineficaces. La compraventa de un inmueble es plenamente válida, por lo que este requisito se cumple sin problema.
- Que contenga un plazo o condición que fije la época de celebración del contrato definitivo.
- Que se especifique el contrato prometido de tal modo que solo falte la tradición de la cosa o las solemnidades legales para su perfeccionamiento; es decir, individualizar con precisión el inmueble y el precio.
Si falta cualquiera de estos requisitos, la promesa es nula y no obliga a las partes. Por eso su redacción no es un trámite: es la fuente de toda su fuerza legal.
¿La promesa debe firmarse ante notario para ser válida?
No. El Art. 1554 solo exige que la promesa conste por escrito; no requiere escritura pública ni firma ante notario para ser válida. La solemnidad de escritura pública se exige para la compraventa definitiva de inmuebles (Art. 1801 del Código Civil), no para la promesa.
Dicho esto, firmar la promesa ante notario —o elevarla a escritura pública— es altamente recomendable: robustece su valor probatorio, dificulta que la otra parte la desconozca y suele ser exigido por bancos y notarías al momento de la escritura definitiva. La distinción importa: notarizar aporta seguridad, pero su ausencia no invalida una promesa correctamente redactada.
Qué debe contener: cláusulas esenciales
Una promesa bien redactada individualiza sin ambigüedad los siguientes elementos:
- Cláusula de reserva: el vendedor se obliga a no ofrecer el inmueble a terceros mientras dure la promesa.
- Individualización de las partes: nombre completo, cédula de identidad y domicilio de comprador y vendedor.
- Identificación del inmueble: dirección, rol de avalúo (SII), inscripción de dominio (fojas, número y año en el Conservador de Bienes Raíces) y deslindes.
- Precio y forma de pago: monto total, moneda y el pie o adelanto que se entrega al firmar.
- Plazo o condición para la escritura definitiva (requisito del Art. 1554 n.° 3).
- Cláusula penal: multa que pagará la parte que incumpla (Art. 1535 y siguientes del Código Civil), como avaluación anticipada de los perjuicios.
- Condiciones suspensivas: por ejemplo, que el banco apruebe el crédito hipotecario del comprador.
Plazo y vigencia: ¿cuándo vence una promesa de compraventa?
La promesa vence cuando se cumple el plazo o la condición que las partes fijaron para celebrar el contrato definitivo (requisito del Art. 1554 n.° 3). No existe un plazo legal único: lo define el contrato. Puede pactarse:
- Un plazo fijo (por ejemplo, «dentro de 90 días contados desde la firma»).
- Una condición (por ejemplo, «una vez aprobado el crédito hipotecario»), idealmente con un plazo máximo para que ello ocurra.
Vencido el plazo sin que se celebre la compraventa, la parte diligente puede exigir el cumplimiento o la resolución del contrato. Recomendamos fijar siempre un plazo máximo, incluso cuando se pacta una condición, para evitar que la promesa quede indefinidamente pendiente.
Obligaciones del comprador y del vendedor
Comprador: pagar el pie pactado al firmar, gestionar oportunamente su financiamiento y concurrir a firmar la escritura definitiva dentro del plazo.
Vendedor: mantener el inmueble libre de nuevos gravámenes, no ofrecerlo a terceros, entregar los antecedentes para el estudio de títulos y firmar la escritura definitiva en el plazo pactado.
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Incumplimiento: qué puede hacer la parte afectada
La promesa es un contrato bilateral, por lo que se le aplica la condición resolutoria tácita del Art. 1489 del Código Civil: si una parte no cumple, la otra puede pedir, a su elección, el cumplimiento forzado de la promesa (que un tribunal obligue a firmar la compraventa) o la resolución del contrato, en ambos casos con indemnización de perjuicios.
Como la promesa genera una obligación de hacer, la indemnización se rige por el Art. 1553 del Código Civil. Y si se pactó una cláusula penal, la parte afectada puede cobrar directamente la multa acordada sin necesidad de probar el monto del perjuicio (Art. 1535).
Fuerza mayor: si un hecho imprevisto e irresistible impide cumplir (un caso fortuito debidamente acreditado), la parte afectada puede eximirse de responsabilidad, según lo que establezca el contrato y la ley.
¿Se puede ceder o vender una promesa de compraventa?
Sí. El comprador puede ceder su posición en la promesa a un tercero mediante una cesión de derechos, salvo que el contrato lo prohíba expresamente o exija el consentimiento del vendedor. En la práctica inmobiliaria esto se usa para traspasar una reserva antes de la escritura definitiva. Para que la cesión sea oponible al vendedor, debe notificársele o ser aceptada por él. Revisa siempre las cláusulas de la promesa antes de intentar cederla, porque muchas incluyen la prohibición o la condicionan.
Modelo de promesa de compraventa
Esta es la estructura mínima que debe seguir una promesa válida en Chile:
- Comparecencia: individualización de las partes.
- Antecedentes del inmueble: inscripción de dominio, rol, deslindes.
- Cláusula de promesa: las partes prometen celebrar la compraventa.
- Precio y forma de pago, incluido el pie.
- Plazo o condición para la escritura definitiva.
- Cláusula penal por incumplimiento.
- Condiciones suspensivas (ej. aprobación del crédito).
- Domicilio, competencia y firmas.
Ejemplo de cláusula de promesa: «Don [vendedor] promete vender, ceder y transferir a don [comprador], quien promete comprar para sí, el inmueble individualizado en la cláusula anterior, en el precio de $[monto], que se pagará de la siguiente forma: […]. El contrato definitivo de compraventa se celebrará dentro de [plazo], mediante escritura pública.»
Este modelo es una guía general. Cada operación tiene particularidades (gravámenes, comunidad de bienes, sucesiones, subsidios habitacionales) que obligan a ajustar las cláusulas. Antes de firmar, descarga nuestro modelo editable de promesa de compraventa o agenda una revisión con nuestro equipo.
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Tienes dos caminos: descargar un modelo genérico y completarlo por tu cuenta, o dejar que un abogado la redacte a la medida de tu operación y revise los títulos del inmueble.
Modelo referencial de uso general. No reemplaza la asesoría de un abogado.
Preguntas frecuentes
¿Qué es una promesa de compraventa?
Es un contrato preliminar en el que comprador y vendedor se obligan a celebrar, en el futuro, la compraventa definitiva de un inmueble. No transfiere la propiedad: fija el precio, las condiciones y el plazo de esa venta.
¿La promesa de compraventa debe firmarse ante notario?
No para su validez. El Art. 1554 del Código Civil solo exige que conste por escrito. La firma ante notario o la escritura pública son recomendables por su valor probatorio, pero no son requisito de validez de la promesa.
¿Cuándo vence una promesa de compraventa?
Cuando se cumple el plazo o la condición pactados para celebrar la compraventa definitiva. No hay un plazo legal único; lo define el propio contrato.
¿Se puede vender o ceder una promesa de compraventa?
Sí, mediante una cesión de derechos, salvo que el contrato lo prohíba o exija el consentimiento del vendedor. Para que sea oponible al vendedor, debe notificársele o ser aceptada por él.
¿Qué pasa si el vendedor se arrepiente?
Por la condición resolutoria tácita (Art. 1489), la parte afectada puede exigir el cumplimiento forzado o la resolución del contrato, con indemnización de perjuicios; y cobrar la cláusula penal si se pactó.
¿Es obligatorio pagar un pie al firmar la promesa?
No es obligatorio por ley, pero es habitual. El pie refuerza el compromiso de las partes y suele imputarse al precio final.
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