Abogados para Desalojo de Arrendatarios en Chile
En Chile no existe un «juicio de desalojo». Existen varias vías, y elegir la equivocada es lo que hace perder meses: si hay contrato de arriendo corresponde la Ley 18.101 y el procedimiento monitorio que incorporó la Ley 21.461 —la que usted conoce como «Devuélveme mi casa»—; si no lo hay, la vía es otra. Nuestro trabajo empieza antes de demandar: calificar correctamente la vía y acreditar su dominio en el Conservador, que es donde estas demandas se caen.
Desalojo por no pago de arriendo (Ley 21.461).
Recuperación de inmuebles ocupados con o sin contrato.
Cobro judicial de rentas y gastos comunes impagos.
Lo representamos desde la calificación del caso hasta la restitución material del inmueble. Contáctenos para tener una reunión online o presencial*
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Qué es realmente la Ley «Devuélveme mi casa»
Antes de demandar conviene entender cómo está construido el procedimiento. Estos son los cuatro puntos que definen si su caso se resuelve rápido o termina en un juicio largo.
Qué cambió en 2022
La Ley 21.461, publicada el 30 de junio de 2022, modificó la Ley 18.101 en dos frentes: incorporó la restitución anticipada del inmueble como medida precautoria y creó un procedimiento monitorio de cobro de rentas de arrendamiento.
Art. 8 N° 7 bis · Título III bis, arts. 18-A a 18-K
Cómo funciona el monitorio
Notificado el arrendatario, corre un plazo de diez días. Si paga lo adeudado con sus intereses y costas, el procedimiento termina ahí. Si no paga ni comparece, se le condena y se ordena la restitución del inmueble.
Diez días para pagar u oponerse
Si se opone, cambia el juicio
Si el arrendatario se opone dentro de ese mismo plazo, la gestión monitoria concluye y la discusión pasa a un juicio declarativo, con sus propios tiempos y sus propias pruebas. El calendario no depende del abogado: depende de la conducta del arrendatario y de con qué calidad se preparó la demanda.
Desconfíe de quien le prometa un plazo cerrado
Por qué importa la notaría
El artículo 20 de la Ley 18.101 dispone que los contratos cuyas firmas fueron autorizadas ante notario constituyen antecedente suficiente para la demanda monitoria. Sin notaría la vía no se cierra, pero se debilita: hay que construir la prueba con transferencias y comprobantes.
Art. 20 Ley 18.101
¿No sabe por cuál vía va su caso? Revisamos su contrato y los antecedentes registrales del inmueble antes de presentar cualquier demanda.
Evaluar mi casoAbogados Expertos en Desalojos
En Chile no existe un único «juicio de desalojo». La vía depende de tres cosas: si hay contrato de arriendo, si sus firmas fueron autorizadas ante notario y si el ocupante tiene o no algún título sobre el inmueble. Determinar cuál corresponde antes de presentar la demanda es la decisión que más pesa en el resultado, y es lo primero que revisamos cuando nos llega un caso.
Luis Camus C
Abogado de la Universidad Católica del Norte, con postítulos en Derecho Público y en Derecho Inmobiliario y Registral. Más de 17 años ejerciendo en el sector público y privado.
Solicitar AsesoríaPor qué revisamos el Conservador antes de presentar la demanda
Toda demanda de restitución descansa en lo mismo: que usted acredite ser el dueño o el arrendador legitimado. En la acción de precario esa prueba es el certificado de dominio vigente del Conservador de Bienes Raíces. En la demanda monitoria, el artículo 20 de la Ley 18.101 va aún más lejos y obliga al notario a exigir al arrendador los títulos que lo habilitan para ceder el uso del inmueble.
Antes de demandar revisamos la inscripción de dominio vigente, las hipotecas y gravámenes, las prohibiciones y embargos, y la coherencia entre la escritura y la inscripción. Si el inmueble viene de una herencia, verificamos además que la posesión efectiva esté tramitada y que la inscripción especial de herencia esté practicada a nombre de los herederos.
Situaciones que aparecen con frecuencia: propiedades que siguen inscritas a nombre de la persona fallecida, cabida distinta a la inscrita, y arrendadores casados en sociedad conyugal que arrendaron sin la autorización que correspondía. Ninguna de esas tres se resuelve una vez presentada la demanda: se resuelve antes, o la demanda se cae.
El proceso con nosotros, paso a paso
- Reunión inicial y calificación de la vía (día 1).
- Revisión registral del inmueble y de los antecedentes de la deuda.
- Requerimiento extrajudicial, cuando conviene intentarlo antes de litigar.
- Presentación de la demanda con la carpeta completa.
- Notificación judicial y seguimiento del plazo de oposición.
- Sentencia, lanzamiento con auxilio de la fuerza pública y entrega material del inmueble.
Lo que no puede hacer por su cuenta (y le puede costar caro)
Cambiar la cerradura, sacar las pertenencias, cortar la luz o el agua, o impedir el ingreso al inmueble son actos de autotutela. No aceleran el desalojo: le entregan al arrendatario acciones en su contra y debilitan su propia posición en el juicio. Mientras no exista una orden judicial, la única vía legítima es la judicial, y el lanzamiento solo puede ejecutarlo un receptor con el auxilio de la fuerza pública.
También lo representamos cuando el desalojo ya se complicó
Oposición del arrendatario y conversión a juicio declarativo, cobro de rentas y gastos comunes adeudados, indemnización por deterioros del inmueble, subarriendo no autorizado y recuperación de propiedades heredadas ocupadas por terceros.
AGENDA UNA REUNIÓN ONLINENuestros clientes nos certifican
Recomendaciones basado en casos reales
Freddy Bermúdez Briceño.
Gerente general Kaptus Ingenieria SpA, consejero nacional de la Camara Chilena de la Construcción.
“Conozco a Estudio Camus desde sus inicios, los he visto crecer y fortalecerse. Necesitábamos orientación y apoyo para manejar y liderar contratos de obras públicas. Teníamos un vacío en la gestión de estos contratos y Luis junto a su equipo, nos ayudó a potenciar y desarrollar esta área de forma técnico y legal.”
Arturo Espinosa Heldt.
Gerente general de Ingeniería y Construcción INGEL S.A.
“En Estudio Camus, nos han ayudado en la gestión para destrabar procedimientos administrativos que impedían el pago a nuestra empresa por obras realizadas a diversos organismo públicos, evidenciando su profesionalismo y capacidad para resolver este tipo de asuntos.”
Pablo Cavieres Silva.
Gerente general Grupo CAV.
“Nos es grato trabajar con el equipo de Estudio Camus, nos entregan confianza y seguridad, en los trabajos que realizamos, ya que existe un acompañamiento técnico y jurídico en todas las etapas de un proyecto.”
Mar Fuchslocher Schulke.
Corredora de propiedades.
“Llegue a Estudio Camus, buscando asesoría experta para mi agencia de corretaje, y estoy muy satisfecha con el servicio recibido. Siempre disponibles para resolver cada consulta y guiarme en cada etapa del proceso de compraventa. Su profesionalismo y atención al detalle han sido clave para gestionar de manera eficiente cada etapa. Agradezco su apoyo constante. Es altamente recomendable. ”
preguntas frecuentes sobre Desalojos de Arrendatarios
¿Puedo desalojar a un arrendatario que no paga si el contrato no está ante notario?
Sí. El contrato de arriendo es válido aunque sea escrito simple o verbal. Lo que cambia es la vía: el contrato autorizado ante notario constituye antecedente suficiente para la demanda monitoria del artículo 18-A de la Ley 18.101; sin él hay que acreditar la relación y la deuda con transferencias, comprobantes y demás antecedentes, y normalmente corresponde el juicio de arrendamiento por no pago.
¿Cuánto demora un desalojo con la Ley «Devuélveme mi casa»?
Depende de si el arrendatario se opone. Notificada la demanda monitoria, tiene diez días para pagar u oponerse. Si no hace ninguna de las dos cosas, se le condena y se ordena la restitución, y el proceso se resuelve en un plazo breve. Si se opone dentro de ese plazo, la gestión monitoria termina y la discusión pasa a un juicio declarativo, con plazos considerablemente mayores. Cualquiera que le garantice una fecha exacta antes de revisar sus antecedentes le está prometiendo algo que no controla.
¿Puedo cambiar la cerradura o cortar los servicios básicos?
No. Son actos de autotutela: le dan al arrendatario acciones en su contra, pueden generarle responsabilidad y debilitan su propia demanda. Mientras no haya orden judicial, el ocupante conserva la tenencia y el desalojo solo puede ejecutarlo un receptor judicial con auxilio de la fuerza pública.
¿Cómo saco a alguien que vive en mi propiedad sin ningún contrato?
Por la acción de precario del artículo 2.195 inciso 2 del Código Civil, que procede cuando alguien ocupa un inmueble ajeno sin contrato previo, por ignorancia o mera tolerancia del dueño. Hay que acreditar el dominio con certificado del Conservador y la ocupación efectiva. Atención: si el ocupante logra probar cualquier título mínimamente serio —incluido un arriendo verbal respaldado por transferencias— la demanda de precario se rechaza y hay que empezar de nuevo por la vía correcta.
¿Puedo cobrar las rentas impagas en el mismo juicio?
Sí cuando hay contrato de arriendo: el procedimiento monitorio de la Ley 21.461 está diseñado precisamente como un cobro de rentas y gastos comunes adeudados, y el juicio de arrendamiento también permite acumular el cobro. En la acción de precario no procede, porque no hubo contrato que generara la obligación de pagar renta.
¿Atienden casos fuera de Santiago?
Sí. El juicio se sigue ante el tribunal del lugar donde está el inmueble y las inscripciones se consultan en línea o por corresponsalía con el Conservador que corresponda. La evaluación inicial y la coordinación se hacen por videollamada, y atendemos operaciones en todo Chile.
Referencias biblográficas: